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 C'est le prix de revente du bien qui permet de faire une opération rentable
 Ne pas confondre rendement et rentabilité
 Le POUR et le CONTRE dans l'investissement immobilier
 

 L'acquisition à crédit d'un bien immobilier et une opération d'épargne longue qui comporte un engagement financier.

L'engagement financier global pris par l'acquéreur est durable et ne se limite pas au prix d'achat du bien, puisque seront notamment à payer en plus, les frais d'acquisition et d'entretien de l'immeuble dans le temps, le coût du crédit et des assurances.

L'investisseur ne doit donc pas s'engager les yeux fermés au seul prétexte des avantages fiscaux, dont l'effet incitatif est de courte durée. D'autres éléments importants entrent en compte prioritairement dans la réussite et la rentabilité de l'investissement.


C'est le prix de revente d'un bien immobilier

qui permet de faire une opération rentable



   Miser impérativement sur la qualité du bien et son espérance de valorisation.


En effet, on démontre mathématiquement que l'intérêt patrimonial d'un investissement immobilier n'existe que si l'espérance de revalorisation du bien et de ses loyers est suffisamment bonne.

Il faut donc toujours se poser la question du prix d'achat et du prix de revente possible à terme.

Enfin, c'est seulement la revente effective du bien qui permet de conclure sur la rentabilité de l'investissement initial.


   Probabiliser avec réalisme la valeur future d'un bien immobilier.

 Tous les marchés quels qu'ils soient connaissent des cycles, favorables et défavorables.
 Plus les prix du marché au moment de l'achat seront bas, meilleures seront les perspectives de valorisation.
 Il faut acheter à un prix correct, en observant d'aussi près que possible le marché locatif existant.
 Dans 15 ans, un bien devenu ancien, ne sera pas revendable au prix des biens sur le marché du neuf.

Voir la courbe de l'indice des prix de l'immobilier
 

   Privilégiez les emplacements que vous connaissez le mieux.

Un bon emplacement ne se juge pas sur une plaquette publicitaire flatteuse. L'ambiance et l'agrément de vie du quartier, les projets que la municipalité lui réserve, la proximité d'une gare, la desserte par les transports en commun ainsi que les équipements voisins (école, centres commerciaux, centre sportif, etc.) sont autant d'éléments qui entrent en ligne de compte.

Ainsi François D. nous explique qu'il ignorait totalement les aménagements projetés par la municipalité de la banlieue nantaise où il avait investi en 1991 en « Méhaignerie ». Il découvre aujourd'hui qu'il a acheté dans une zone quasiment en friche, éloignée de tout. Et selon le notaire consulté sur place, il peut s'attendre à une décote d'environ 30 %.
La réduction d'impôt obtenue à l'époque, de 60.000 francs, paraît aujourd'hui dérisoire par rapport à cette perte !
 

   Eviter les programmes neufs entièrement destinés au locatif.

Par exemple, on peut parier que beaucoup d'appartements "Périssol" se retrouveront en vente à l'issue de la période de location obligatoire de 9 ans. Ce qui, à cette échéance, pourra rendre plus difficile leur revente dans de bonnes conditions.


   Faire attention au discours souvent consumériste et euphorique du vendeur.

Après que vous aurez acheté, ce ne sera définitivement plus son problème !
 

Ne pas confondre

rendement et rentabilité



Souvent les vendeurs de produits immobiliers utilisent un vocabulaire financier approximatif et présentent un bilan financier prévisionnel aussi flatteur qu'imprécis, de nature à créer une confusion entre rendement et rentabilité.

 Le rendement s'analyse comme le rapport entre le loyer brut perçu et la valeur du bien. Il permet de comparer les immeubles entre eux par rapport au revenu locatif brut qu'ils génèrent.

 La rentabilité  mesure la performance globale réelle finale de votre investissement, c'est-à-dire comptabilise de tous les flux financiers intervenus au fil des années - loyers, charges, impôts et taxes diverses, intérêts d'emprunt, travaux d'entretien - et surtout, de la valorisation du bien, vide de locataire, en revente immédiate sur le marché.

Ne pas oublier les frais de gestion et l'aléa des loyers :
- Si vous faites appel à un administrateur de biens, vous n'aurez pas les soucis de la gestion de votre bien, mais la rémunération de ce professionnel, consommera environ 8% du montant des loyers.
- Le risque existe d'une interruption des loyers* (par insolvabilité du locataire ou en cas de son départ non immédiatement remplacé) et de devoir payer des dégradations non couvertes par l'assureur.

* Les assurances contre les loyers impayés ne sont pas immédiates, ne couvrent pas 100 % et ont un coût de 2 à 4%


Peut-on vraiment

parler de "défiscalisation " ?



C'est très souvent que le marketing immobilier se focalise sur les économies d'impôts qui peuvent être attachées à un investissement immobilier.

 Or, en matière de revenu foncier, les dégrèvements incitatifs ( déductions fiscales ou réductions d'impôts ) accordés par l'état, ne produisent significativement leurs effets que durant les premières années.

Passées ces premières années, le revenu foncier net devient taxable au barème progressif de l'impôt (le plus élevé) et subit les prélèvements sociaux.

 Si de surcroît l'investisseur est soumis à l'impôt sur la fortune, le rendement tous impôts déduits, peut devenir inférieur à 1% !

 Et en cas de décès, l'immobilier est taxable au titre des droits de succession !

 Il faut donc tenir compte des impôts et des risques fiscaux sur toute la durée de l'investissement.
Remarque : le risque fiscal des droits de succession peut être couvert par une assurance spécifique, appelée " vie entière ".

CONCLUSION :

Une fois consommée les économies d'impôts, la revente du bien évitera que la fiscalité ne s'applique trop durement et sauvegardera la rentabilité de l'investissement !


L'investissement immobilier

Le POUR et le CONTRE


L'immobilier locatif, pour attractif qu'il soit, est un investissement qui doit être préalablement réfléchi.

L'avantage fiscal ne doit jamais être un objectif, car il ne constitue qu'un effet de levier dans un calcul de rentabilité globale, rentabilité dont le facteur déterminant reste le prix de cession espéré du bien dans le futur.
 

   Le pour

 On peut se constituer un patrimoine avec une mise de fonds réduite, de bons revenus et un emprunt.
 Un bien de qualité bien placé et bien acheté peut à long terme se valoriser et dégager une bonne rentabilité.
 Des dispositifs fiscaux incitatifs concourent à la rentabilité.
 Les loyers encaissés payent les intérêts du crédit.
 L'immobilier est moins sensible aux fluctuations passagères de l'environnement économique (moins que la bourse).
 

   Le contre

 Le placement n'est pas « liquide ».
 La revente du bien exige des délais, et son prix futur n'est pas certain.
 La location est soumise à des contraintes strictes.
 Des risques peuvent grever la rentabilité : outre l'incertitude sur la valorisation du bien, l'insolvabilité du locataire, les dégradations, les frais de poursuite, I'inoccupation du bien.
 La fiscalité est lourde : les loyers sont taxés au barême progressif et soumis aux prélèvements sociaux. Le bien paie l'impôt foncier, est taxable à l'impôt sur la fortune et est soumis aux droits de succession.
 
 
  VOIR      
 Incitations et aides fiscales en faveur de la location nue

- Régime des déficits fonciers
- Crédit d'impôt Scellier
- Amortissement d'immeubles neufs ou anciens : loi de Robien
- Déduction des travaux de restauration : loi Malraux
- Déduction du déficit foncier des  immeubles historiques
- Autres régimes de "défiscalisation "

 Régime et avantages fiscaux propres à la location meublée

 

 

 
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